濱州拉菲公館逾期交房超半年！又連續(xù)多月停工！購房者... ...

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“工地不施工，營銷中心關(guān)門，開發(fā)商不知去向，總是擔(dān)心樓盤會爛尾！現(xiàn)在每個月還還著3000多的貸款，又拿不到新房，太焦慮了！”

5月7日，濱州市拉菲公館2號樓的一位業(yè)主張女士（化名）找到魯中晨報，請求幫助。

2020年7月，市民張女士在拉菲公館按揭購買了一套商品房，按照雙方簽訂的購房合同約定2021年8月31日交付房屋。2021年8月11日，拉菲公館開發(fā)商——濱州鵬逸置業(yè)有限公司給業(yè)主發(fā)來了告知函，稱因受新型冠狀病毒肺炎疫情影響導(dǎo)致無法按照合同約定期限交付。2021年9月6日，開發(fā)再次發(fā)聲表示最遲將會在2021年10月31日交付房屋。然而時間到了2022年5月份，這位張女士依舊沒有拿到新房的鑰匙。拉菲公館項目工地更是從春節(jié)至今，一直處于停工的狀態(tài)！再加上近期營銷中心處于關(guān)閉狀態(tài)，這讓張女士十分擔(dān)憂！

張女士表示，當(dāng)時選擇購買拉菲公館的房子因為它承諾交房早，比周邊其它樓盤都早，所以才買的，沒曾想它延期了，現(xiàn)在周邊別的樓盤都比它建設(shè)的速度快，對于當(dāng)初的選擇有些后悔！

張女士還向記者透露，早在2021年10月份，開發(fā)商還向業(yè)主發(fā)出了“入伙通知書”，安排業(yè)主分批收樓，其中表示，如逾期辦理接房手續(xù)，視為已按期交付房屋，該房屋保修期開始計算，并開始由購房業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理費，且房屋的風(fēng)險責(zé)任也轉(zhuǎn)移由購房業(yè)主承擔(dān)。2021年11月5日，開發(fā)商再次發(fā)聲，因前期發(fā)的內(nèi)容部分業(yè)主有異議，拉菲公館寄發(fā)的入伙通知書作廢，公司取得法定交房手續(xù)齊全后再次給業(yè)主寄發(fā)交房通知書。

5月7日，記者在拉菲公館項目現(xiàn)場查看了一下！該樓盤的一期9棟樓，已完成了主體、外墻、門窗等建設(shè)。其中，張女士購買的2號樓一樓及樓體內(nèi)部管道還未完善安裝。該樓盤營銷中心也處于關(guān)門的狀態(tài)。

記者與該樓盤北門保安工作人員溝通得知，自從年春節(jié)之后樓盤的確處于停工狀態(tài)，目前該小區(qū)5號樓與6號樓少數(shù)業(yè)主已完成交房，正在裝修房屋。


7日，記者在該小區(qū)遇到一位前來小區(qū)看房的5號業(yè)主，該業(yè)主稱該小區(qū)5號、6號已于今年3－4月份向業(yè)主交付，但部分業(yè)主因交房環(huán)境未達(dá)標(biāo)沒有收房，自己便是其中的一位。

9日，記者多方聯(lián)系到開發(fā)商一負(fù)責(zé)人。其稱的確是從去年的12月份至今年的3月份，工地一直處于停工的狀態(tài)，導(dǎo)致延期交房的主要原因是公司資金周轉(zhuǎn)困難，再就是與總包方有點合同爭議，但目前正在極力協(xié)調(diào)，已經(jīng)有一小部分工人在零散施工，初步計劃這個月中旬左右交付16、18、21這三棟樓，爭取6月底前交付1、2、3、8這四棟樓。

關(guān)于拉菲公館營銷中心為何在五一之后便一直處于關(guān)門狀態(tài)？該負(fù)責(zé)人表示，因營銷中心的商業(yè)房早已賣出，準(zhǔn)備清理出來，交付給業(yè)主。目前營銷中心的地點已經(jīng)搬至秦皇水岸北門。

記者了解到，目前該樓盤二期樓房交付時間是2022年1月底，目前也已延期交房3個多月的時間。三期約定交房時間為2022年底。根據(jù)當(dāng)前的情況看，開發(fā)商如期交房的壓力比較大！

山東國曜琴島（濱州）律師事務(wù)所宋連民律師解答：市民咨詢的問題表面上是開發(fā)商逾期交房如何維權(quán)的法律問題，實則是對于開發(fā)商能否有能力及時交房、逾期交房違約金的承擔(dān)和合同解除后的首付款的退還問題的擔(dān)心。對于開發(fā)商逾期交房問題，法律有明確的規(guī)定，購房者可以通過協(xié)商、仲裁或訴訟的方式解決，在證據(jù)充分的情況下一般會得到法律的支持，但是前提是開發(fā)商有資金有能力予以解決。在新冠疫情、樓市低迷和經(jīng)營風(fēng)險多重因素疊加下，開發(fā)資金缺口不足以彌補(bǔ)的情況下，開發(fā)商很難短時間解決上述問題。政府相關(guān)部門也在積極努力予以協(xié)助提供政策支持，關(guān)鍵還是需要開發(fā)商自身努力，通過各種方式積極籌措資金以盡快交房，履行合同義務(wù)。

同時也有業(yè)主咨詢，如果購買的期房成了爛尾，那么是否可終止房貸呢？

記者在網(wǎng)上看到一則報道：《買的期房爛尾了，怎么辦？法院：房貸不用還了》。相關(guān)報道：一周法眼 | 貸款392萬買別墅遇樓盤爛尾，銀行起訴購房人繼續(xù)還貸敗訴?！緃ttps://m.gmw.cn/baijia/2022-02/28/1302823477.html】

上海的許先生在嘉興某樓盤購買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元，但是后續(xù)開發(fā)商因為資金鏈斷裂，導(dǎo)致樓盤爛尾，在收樓無望的情況下，許先生選擇了斷供，被銀行起訴到了法院。

當(dāng)?shù)胤ㄔ旱囊粚徟袥Q結(jié)果是許先生敗訴，要按時歸還銀行貸款，因為開發(fā)商爛尾和許先生歸還銀行貸款是兩碼事，許先生跟開發(fā)商簽訂的是購房合同，而跟銀行簽訂的是借貸合同，兩個合同是獨立的兩個法律關(guān)系，開發(fā)商買賣合同單方面解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放給開發(fā)商，所以房貸還要繼續(xù)歸還。

對于這樣的判決結(jié)果，許先生并不滿意，所以進(jìn)行了二審，而在二審中迎來了戲劇性的一幕，就是許先生勝訴了，房貸不用歸還了，開發(fā)商要承擔(dān)剩余貸款的責(zé)任。

為何法院判決結(jié)果不一樣？對此，有律師分析道，是因為對最高法司法解釋第二十一條第一款有不同的理解。第二十一條第一款的內(nèi)容是：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

如果購房者碰到購買的樓盤爛尾的情況，最好不要斷供，購房人可以到當(dāng)?shù)氐姆ㄔ浩鹪V解除商品房買賣合同，同時起訴解除銀行借款合同，在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)的情況下，購房人才可以停止償還貸款。

而想要防止這種情況出現(xiàn)，個人認(rèn)為要么就是國家規(guī)定開發(fā)商要現(xiàn)房銷售，要么就是銀行按工程進(jìn)度支付購房款，不能一次性把房貸得到的錢全付給期房開發(fā)商，這樣基本就能保證?？顚Ｓ?，開發(fā)商破產(chǎn)的概率就變得極低了，除非不可控的成本上升得太高，超過了房價。

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